Cedolare Secca vs Tassazione Ordinaria: Quale Conviene per il Tuo Affitto?

Quando si affitta un immobile ad uso abitativo, il proprietario deve scegliere tra due diverse modalità di tassazione: la cedolare secca e la tassazione ordinaria. Entrambe le opzioni hanno vantaggi e svantaggi, quindi è fondamentale valutare quale sia la più conveniente in base alla propria situazione fiscale.

Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo che prevede un’imposta fissa sul reddito da locazione, escludendo il canone dagli scaglioni IRPEF.

Aliquote

• 21% per i contratti di locazione a canone libero

• 10% per i contratti a canone concordato (nei comuni con carenza di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa)

Vantaggi

• Aliquota fissa: evita la progressività dell’IRPEF;

• Esenzione da addizionali IRPEF regionali e comunali;

• Nessuna imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione;

• Semplicità nella gestione fiscale

Svantaggi

• Non è possibile dedurre/detrarre spese sostenute per l’immobile (es. spese di ristrutturazione, manutenzione straordinaria);

• Non si può applicare nei contratti con soggetti giuridici (solo persone fisiche, salvo eccezioni);

• Non è possibile operare la rivalutazione ISTAT.

Tassazione Ordinaria

Optando per la tassazione ordinaria, i redditi da locazione vengono assoggettati all’IRPEF secondo gli scaglioni di reddito e sono soggetti alle addizionali comunali e regionali.

Vantaggi

• Applicabile anche per contratti stipulati con società o altri soggetti giuridici;

• Possibilità di applicare la rivalutazione ISTAT, se prevista nel contratto;

• Possibilità di dedurre o detrarre spese sostenute per l’immobile e non;

Svantaggi

• Tassazione progressiva IRPEF (con aliquote dal 23% al 43%);

• Pagamento di imposta di registro e di bollo;

• Maggiore complessità nella dichiarazione dei redditi.

Quale conviene?

La cedolare secca è generalmente più conveniente per chi ha un reddito medio-alto, evitando la progressività dell’IRPEF. La tassazione ordinaria può risultare più vantaggiosa per chi ha redditi bassi o spese rilevanti da dedurre.

Ma facciamo un esempio pratico!

Esempio di preferenza per la tassazione ordinaria

Mario è un professionista in regime forfettario e possiede anche un appartamento che decide di concedere in affitto. Mario paga un'assicurazione vita e ha spese mediche. Inoltre, sono previsti dei lavori di manutenzione del condominio nel quale si trova l'immobile locato. Poiché nel regime forfettario non è possibile dedurre/detrarre spese, Mario sceglie la tassazione ordinaria per il reddito da locazione, così da poter recuperare spese deducibili o detraibili.

In questo modo, riduce la base imponibile e ottiene un risparmio fiscale che con la cedolare secca non avrebbe potuto ottenere.

Le casistiche possono essere tantissime!

Se hai dubbi su quale regime scegliere per il tuo contratto di locazione, contattami per una consulenza personalizzata!